La promesse de vente est un avant-contrat, c’est à dire un contrat qui précède le contrat de vente lui-même.

Deux avant-contrats sont à distinguer : la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente plus communément appelée compromis de vente.

La promesse unilatérale de vente  

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel un vendeur, le promettant, s’engage à conserver le bien mis en vente à la disposition du bénéficiaire, il s’interdit donc pendant un certain délai à ne pas vendre le bien à un autre acquéreur. Le bénéficiaire de la promesse dispose alors d’une faculté d’option. Il bénéficie d’un délai pendant lequel il peut à tout moment acheter le bien, objet de la promesse. Passé ce délai, le propriétaire peut alors se tourner vers d’autres acquéreurs.

Si le bénéficiaire lève l’option, le contrat devient alors ferme et définitif. Dés lors que le bénéficiaire accepte de s’engager, il ne peut plus revenir sur sa décision. Il bénéficie d’un délai pour réfléchir, mais lorsqu’il a fait son choix, celui-ci est définitif.

L’article 1589-2 du code civil prévoit que pour être valable, une promesse unilatérale de vente doit être rédigée par acte authentique ou bien par acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il convient donc de rédiger un tel acte devant notaire ou de le faire enregistrer à la recette des impôts du domicile d’un des signataires. Elle est alors établie en trois originaux, un pour chaque partie et un pour le service de l’enregistrement.

La promesse unilatérale de vente est donc un contrat unilatéral, du fait que les deux parties doivent être d’accord sur le principe mais que seul le promettant s’engage. En revanche, dés que le bénéficiaire accepte, il y a rencontre des volontés et donc un contrat synallagmatique est formé.

La promesse synallagmatique de vente 

La promesse synallagmatique ou compromis de vente est un contrat par lequel les deux parties s’engagent réciproquement à conclure un contrat. Vendeur et acquéreur s’engagent à vendre et acheter un bien à un prix déterminé. Si une des parties venait à revenir sur sa décision, l’autre pourrait la contraindre à réaliser ladite vente.

Les parties sont alors d’accord sur le bien, sur le prix, les conditions de paiement…Le compromis a cependant un intérêt qui est de repousser la vente à la réalisation d’un acte, d’une formalité,  telle l’obtention d’une autorisation administrative ou la rédaction d’un acte notarié.

Dés lors que cette formalité est régularisée, la vente est ferme et définitive. Les parties ne peuvent pas revenir sur leur engagement.

Toutefois, il arrive souvent que de tels contrats prévoient des conditions suspensives.

Conditions suspensives

Les conditions suspensives sont des conditions prévues par les parties qui, si elles ne se réalisent pas, rendent caduque la promesse. L’article 1181 du code civil dispose que :

  «  l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou  d’un événement actuellement arrivé mais encore inconnu des parties. » 

Lorsque la condition se réalise, le contrat de vente est censé avoir existé du jour où la promesse a été signée et aucune des parties ne peut se désengager. Il convient d’apporter une attention particulière sur la rédaction de telles clauses pour s’assurer de l’annulation de la vente en cas de non-réalisation des dites conditions et elle conditionne la récupération des montants déjà versés à titre d’arrhes ou acompte. Les conditions suspensives les plus fréquentes sont l’obtention d’un prêt, la vente d’un bien immobilier ou encore l’octroi d’un permis de construire.    

Indemnité d'immobilisation

Il arrive souvent que le bénéficiaire de la promesse unilatérale doive verser un montant au promettant. Ce montant est une sorte d’indemnisation pour l’attente dont fait preuve le promettant.  C’est le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

Une indemnité d’occupation peut donc être demandée au bénéficiaire, toutefois celle-ci ne doit pas être trop importante, faute de quoi elle forcerait le bénéficiaire à réaliser la vente. En principe, elle ne doit pas dépasser un cinquième du prix de vente.

Si le promettant ne lève pas l’option, il perd cette indemnité. Toutefois, si la vente n’est pas conclue car une condition suspensive n’a pas été réalisée, l’indemnité d’occupation doit être restituée au bénéficiaire dés lors que la non conclusion de la vente ne résulte pas de sa volonté.

D’autres versements peuvent être prévus. Il peut s’agir d’arrhes qui permettent aux contractants de se désengager. L’acquéreur perd alors son versement. Quant au vendeur, il doit le rembourser en double à l’acquéreur.

Lorsqu’il s’agit d’un acompte, la vente est ferme, c’est un premier versement du prix. Le vendeur pourra forcer l’acquéreur à la réalisation effective de la vente et au paiement du prix.

Enfin, une clause de dédit peut être prévue au contrat, elle permet à une partie de se désengager, mais elle doit, alors, en contrepartie verser une indemnité.